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万科成立于年，年开始进入房地产行业，按照人类的年龄来说，如今也可以说已经步入中年。中年万科，是一家富有危机感的企业。

年，万科就提出房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”；年9月底，万科又喊出“活下去”的口号。

年10月，万科董事长郁亮提出中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后，目前已经进入管理红利时代。

年3月31日，在年年报业绩发布会上，万科董事长郁亮又提出“不能再赚金融杠杆的钱了”“地产行业的下半场将正式迎来淘汰赛”。

从万科这些年的发言中，可以看出万科对于其所处的房地产行业的危机感。不过，极具危机感的万科，能阻挡危机的到来吗？

地产领域“一根筋”，挡不住行业大势

曾经的万科，是一家业务极其多元化的企业，连锁超市、建材工厂、影视文化等都有布局，号称除了“黄赌毒”什么都做，用现在的话来说，就是典型的“斜杠青年”。

而多元化布局也成为年“君万之争”（君安证券与万科管理层）中君安证券对万科管理层的攻击点。自“君万之争”之后，万科决定由多元化向专业化发展。

怡宝、万佳百货被万科出售给当时的大股东华润，另外还出售了扬声器厂、供电服务公司等业务。出售到多余业务之后，王石带着万科向业务专业化迈进，深扎于房地产行业。

万科对上世纪90年代的这一战略转向非常满意，经常标榜万科是“一根筋”，戏称自己是“筋厂”，去年还与新裤子乐队合作，改编新裤子乐队歌曲《手扶拖拉机斯基》为《就是不妥协斯基》，宣传着自身在房地产行业中的专注。

事实上，万科专注于房地产行业确实做得不错，曾经也做到过行业内年操盘金额第一，如今仍在房地产行业“碧万恒融”四巨头之列。不过，万科专注于房地产行业，抗风险性自然也就下降。如今，万科“一根筋”主推的地产领域，行业正处在极大的变化当中。

从外界环境来看，万科在房地产领域受到的影响主要来自于两方面。

首先是政策层面的影响。

当下，在房地产地域起到主要影响的政策有三个，一是城市供地“两集中”；二是“三道红线”的颁布；三是房贷集中度管理制度。这三个政策分别从城市供地、房地产企业融资、银行房贷占比三方面，对国内房地产领域进行长期调控。

其次是房地产行业之间的竞争。

政策对于房地产行业的调控，让房地产行业脱离出高价抢地、高杠杆率扩张等情况，让房地产企业更加稳定有序的发展。另外，加上三四线城市棚改红利消失，房价上涨红利也已经见底，一二线热点城市又实施集中供地，人口红利也逐渐消失，我国的房地产市场由增量市场进入存量市场，房地产企业之间的竞争会更加激烈。

政策的推行与房地产行业之间的竞争，一定程度上考验了房企的资金实力，对于老牌房企万科来说，在资金方面的考验或许在与中小房企的竞争上，让其处于一定的优势地位。

不过，万科自身也依然存在问题，目前剔除预收款项后的资产负债率上升至81.3%，距离“三道红线”规定的70%还有一些距离，尚处在“黄档”。万科阻挡不了房地产行业大势，从其自身业绩的变化，就能看出万科主营的房地产业务，正在一步步下滑。

见微知著，据克尔瑞研究院数据，万科年在深证的城市销售额，一下子掉出了前十。而此前，万科稳坐深圳销售榜王座十几年。而在总销售额上，年万科虽然突破了亿，但是根据中指研究院数据显示，在行业排名上，万科从第二跌到了第三。

另外，财报是企业具体情况的“照妖镜”。据年财报数据显示，万科年房地产业务实现销售金额.5亿元,同比增长11.6%，但是万科房地产及其相关业务毛利率却下降了4.6%，变为22.6%。

房地产行业大环境改变以及万科自身业绩的下降，让资本市场对其的价值产生怀疑。在资本市场上，投资者们对于万科并不看好。3月31日，万科年年度财报发布之后，万科A（SZ：）股价一直处于下跌状态。

在地产行业“一根筋”的万科，在主营业务渐渐不行的当下，该如何破局呢？

万科的“第二增长曲线”在长租公寓？在猪场？还是在物业？

在管理学中，人们信奉“成长S曲线”的规律，即“极限点=失速点”。对于企业来说，要更加了解自己产品的“极限点”何时到来，同时解决随之而来的“失速点”。

对于万科来说，主业房地产就像其自身提出过的一样，已经进入“白银时代”，虽然还有所增长，但终究会迈向“青铜时代”。万科在房地产主业迎来“极限点”前，要拓展其他业务，尽快找到“第二增长曲线”，以应对“失速点”。

中年万科，要再次成为“斜杠青年”。不过，万科在寻找第二增长曲线的道路上，并不是很顺利。据万科年财报数据显示，万科的房地产收入占比高达95.55%，其余业务收入只占5%不到。

但是，万科在多元化业务方面的布局确实不少。包括商业地产、长租公寓、物流仓储、冰雪业务、酒店度假等方面。从万科